Projetez-vous de vous lancer dans l’investissement locatif immobilier à haut rendement ? Et si vous optiez pour la location meublée afin de rentabiliser durablement votre investissement ?
Louer meublé, c’est en effet profiter d’atouts financiers et fiscaux certains, grâce à la qualité des loyers, d’une part, et à la défiscalisation issue des régimes de la LMNP, d’autre part.
Les avantages financiers : des loyers élevés
Lorsque vous louez sous le statut de LMNP, vous jouissez d’un avantage de taille : vous n'êtes pas soumis à des plafonds en ce qui concerne les loyers que vous appliquez. De plus, ces derniers sont plus élevés que ceux de la location nue, puisque le bien est proposé clé en main (c’est-à-dire avec des meubles et des équipements permettant au locataire de s’y installer immédiatement).
Attention toutefois à bien évaluer ces loyers. Le but est de fidéliser vos locataires, sans affecter le rendement et la rentabilité finale de votre investissement.
Sachez que vos loyers sont déclarés au même titre que les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce, quel que soit le type de logement : résidence principale ou secondaire, location saisonnière, maison d’hôtes, gîtes ruraux, résidences avec services, etc. Des exonérations d’impôt s’appliquent dans certains cas, par exemple si vous sous-louez une partie de votre logement pendant une durée temporaire, ou si les loyers sont fixés dans des limites raisonnables. Ce qui vous fait profiter pleinement de vos recettes locatives.
Les avantages fiscaux : possibilité de gommer son IR sur plusieurs années
Réduire votre impôt sur le revenu augmente votre rendement et vous permet aussi de jouir de vos revenus locatifs, malin. Grâce à votre statut de LMNP en effet, vous pouvez supprimer la totalité de votre IR sur plusieurs années, à condition que votre régime soit le réel d’imposition – et non le micro BIC, dont nous allons parler un peu plus bas.
Avec le réel d’imposition, vous déduisez en principe vos frais et charges pendant les deux premières années. Entre-temps, votre expert-comptable calcule les amortissements qui s’appliquent sur le bien, (sans le terrain), sur les meubles et sur les équipements. À partir de la troisième année, vous déduisez alors ces amortissements, dont l’excédent est reporté sur les années suivantes jusqu’à complet épuisement.
Si vous avez investi dans une résidence avec service et que celle-ci est neuve, autre bonne nouvelle : vous récupérez la TVA de votre acquisition ! Soit un gain d’impôt supplémentaire de 20%.
Si vous ne bénéficiez pas du régime réel d’imposition, c’est celui du micro-BIC qui s’applique. Dans ce cas, la déduction s’opère sous la forme d’un abattement forfaitaire. Celui-ci est de 50% à 71%.
Quels sont les autres points de vigilance en LMNP ?
Comme il s’agit d’un bien immobilier, un des inconvénients est la liquidité, si vous comptez revendre, d’autant plus qu’il est loué meublé et non nu. Comptez plusieurs mois pour trouver un acheteur qui en fera la reprise selon les meilleures conditions.
Si vous avez investi dans une résidence avec services, c’est le lot complet que vous cédez, c’est-à-dire qu’en plus de l’immobilier et du mobilier, s’ajoute le bail commercial qui est géré par le gestionnaire de résidence. Songez donc à faire le bon choix de ce dernier puisque c’est de lui dont dépendra la liquidité de votre résidence.
Dernier point : à retenir que la liquidité est aussi fonction de certains paramètres dont vous devez être vigilant dès l’acquisition. Il s’agit de l’emplacement et de la typologie du bien en fonction de la nature de la demande locative de la région.
