Le Pinel classique, baptisé Pinel dégradé, expire le 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2023 en effet, les taux de réduction d’impôt subissent une dégradation progressive. En parallèle, le Pinel Plus ou Super Pinel a fait son entrée en scène.
L’immobilier Super Pinel est une véritable perle de la pierre : il répond aux exigences de la nouvelle réglementation qui est la RE 2020 (à la place de la RT 2012). Cela veut dire qu’il est doté d’une sobriété énergétique exemplaire, en étant d’ailleurs un bâtiment à énergie positive (BEPOS).
Les exigences sont d’autant plus pointues en ce qui concerne l’aménagement de l’habitation, avec des surfaces minimum par rapport à la taille des appartements, de même qu’une double orientation pour les T3, T4 et T5. L’immeuble doit être doté d’espaces privatifs extérieurs : terrasse ou balcons.
Ainsi, la question se pose : faut-il continuer à investir dans un Pinel dégradé ou plutôt dans un Pinel Plus ? Ce, sachant qu’il ne reste plus que quelques mois avant l’expiration du Pinel dégradé.
Les atouts du Pinel Plus : un logement nouvelle génération encore rare sur le marché
L’immobilier Pinel Plus est encore très rare sur le marché ; il s’agit d’un bien à très haut standard en termes de qualité. Cet atout est de taille si vous comptez revendre le bien après la période d’engagement (qui, pour rappel, est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans). En effet, vous disposez d’un fort potentiel de plus-value à la clé.
Important donc, de vous projeter sur l’usage de ce logement Super Pinel avant même son acquisition. Le rendement pourrait sans doute être faible sur le moyen terme (les 3 premières années), mais la rentabilité finale après revente s’annonce attractive.
Par ailleurs, nous avons cité plus haut les autres points forts du Pinel Plus, à savoir une forte économie d’énergie, un engagement environnemental et un confort inégalé, ce qui représente un véritable investissement pérenne.
Pinel dégradé ou Pinel Plus ? Un choix qui soulève certaines interrogations
Les investisseurs s’interrogent aujourd’hui s’il faut continuer à investir dans un Pinel dégradé ou plutôt dans un Super Pinel. Rappelons que ce dernier maintient les anciens taux de réduction d’impôt qui sont de 12%, 18% ou 21% pendant les périodes d’engagement susmentionnées.
Quant au Pinel dégradé, les taux de réduction d’impôt sont de 9%, 12% ou 14% si vous réalisez votre acquisition immobilière en 2024.
Le Pinel dégradé maintient toujours son attractivité si vous réussissez à dégager au moins 1% de rendement de plus (hors fiscalité) sur le Super Pinel. En effet, le rendement hors fiscalité du Pinel Plus pourrait être moins intéressant que celui du Pinel dégradé du fait du coût plus élevé de l’acquisition, cela compte tenu des exigences de construction décrites plus haut.
Afin d’atteindre un bon rendement, misez sur l’emplacement de qualité, sur un prix d’acquisition relativement modéré et sur un taux d’occupation de 100% pendant toute la durée de votre exploitation. Pour cela, analysez la demande locative de la région et de la commune dans laquelle vous comptez investir. Réduisez les risques locatifs et choisissez, de préférence, des locataires potentiels pouvant s’acquitter de loyers plus ou moins décents (en gardant en tête que les loyers Pinel ne doivent pas dépasser le plafond fixé par la loi).
En revanche, si le rendement hors fiscalité est à peu près le même pour les 2 Pinel, il vaut mieux se tourner vers le Pinel Plus pour dégager une rentabilité nette plus intéressante, du fait de ses taux de réduction d’impôt plus élevés. Pour conclure, il est déterminant de réaliser ce comparatif et d’effectuer les simulations nécessaires avant les derniers mois d’expiration du Pinel dégradé.
